Nội dung chính
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với lãi suất cao hơn và giá đất tăng vọt, đồng thời các nhà làm luật đang đưa ra những cải cách quan trọng.
1. Vay vốn bất động sản không còn là ưu tiên
Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, ngân hàng chỉ ưu tiên vay cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Các dự án bất động sản thương mại phải chấp nhận mức lãi suất cao hơn, dự báo tăng khoảng 22% vào năm 2025 so với mức tăng trung bình 18,5% của toàn hệ thống ngân hàng.
2. Giá đất và hệ số K – Rào cản lớn nhất
Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp (CTCP GP Invest) chỉ ra giá đất ở Hà Nội và TP.HCM đã vượt 700 và 600 triệu đồng/m² nhờ áp dụng bảng giá cũ 2014 nhân hệ số điều chỉnh mới. Tuy nhiên, hệ số K vẫn chưa được ban hành, khiến doanh nghiệp không biết chi phí thực tế sẽ tăng bao nhiêu.
Ông Hiệp kiến nghị: giảm thời gian từ khi công bố bảng giá đến khi có hệ số K (hiện khoảng 6 tháng) và thiết lập cơ chế điều chỉnh linh hoạt, tránh “độ cao” quá mức khiến dự án không thể thực hiện.
3. Nghị quyết 254/2025/QH15 – Giải quyết các vướng mắc
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội Phan Đức Hiếu giải thích Nghị quyết 254 tập trung vào năm nhóm cải cách, bao gồm:
- Tiếp cận quỹ đất: Nhà nước thu hồi đất khi dự án đã hoàn thành 75% diện tích và 75% người sử dụng.
- Thu hồi đất: Giữ nguyên bồi thường, đồng thời cho phép ngoại lệ cho dự án khẩn cấp hoặc đồng thuận dân cư.
- Đấu giá/đấu thầu: Không yêu cầu quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chỉ cần quy hoạch chung hoặc phân khu.
- Áp dụng bảng giá đất thống nhất: Đơn giản hoá việc lựa chọn hình thức trả tiền thuê – trả một lần hoặc trả hàng năm.
- Cắt giảm thủ tục hành chính: Giảm thiểu các bước không cần thiết khi Nhà nước giảm tiền sử dụng đất.
4. Đề xuất hình thức trả tiền thuê đất theo năm
Ông Nguyễn Văn Khôi (Chủ tịch VNREA) cho rằng, ngoài trả một lần và trả hàng năm, nên cho phép trả tiền thuê theo một số năm (ví dụ 3‑5 năm). Điều này giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền, đồng thời có thể thế chấp quyền sử dụng đất tương ứng với khoản tiền đã nộp, nâng cao khả năng tiếp cận vốn ngân hàng.
5. Định danh bất động sản – Công cụ ngăn đầu cơ
Bà Hoàng Thu Hằng (Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS) giới thiệu Nghị định 357, lần đầu tiên áp dụng mã định danh điện tử cho mỗi thửa đất, dự án và công trình. Hệ thống này sẽ theo dõi toàn bộ vòng đời bất động sản, giảm “hai giá” và hạn chế hành vi gom hàng.
Đồng thời, môi giới cũng sẽ được định danh cá nhân, nâng cao trách nhiệm và niềm tin của nhà đầu tư.
6. Dự báo lãi suất và khuyến nghị cho doanh nghiệp
Theo TS Lực, tổng dư nợ bất động sản chiếm khoảng 24% tổng dư nợ nền kinh tế. Năm 2025, doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 123,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu – tăng 40% so với 2024. Tuy nhiên, với mức lãi suất dự kiến tăng 22%, doanh nghiệp cần:
- Rà soát lại danh mục dự án, tập trung vào nhà ở trung cấp, xã hội – những phân khúc còn thiếu hụt.
- Giảm thiểu đầu tư dàn trải, ưu tiên các dự án có quy hoạch rõ ràng và hỗ trợ tài chính ổn định.
- Sử dụng công cụ điều tiết đất đai và tài chính đồng thời: bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội, kết hợp chính sách lãi suất ưu đãi.
Cuối cùng, khả năng chi trả của người dân vẫn là yếu tố quyết định. Khi lãi suất cao và thời gian vay ngắn, dù có sản phẩm tài chính phù hợp, nhu cầu tiêu thụ bất động sản vẫn gặp khó khăn.