Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một sự chuyển dịch đáng kể trong hành vi của các nhà đầu tư. Sau một thời gian dài tập trung vào xu hướng “lướt sóng” – mua bán đất nền vùng ven với kỳ vọng kiếm lời nhanh chóng, các nhà đầu tư đang dần chuyển sang chiến lược dài hạn và bền vững hơn.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đến phân khúc đất nền trong quý II/2025 đã giảm mạnh so với quý I, với mức giảm 47% tại Hà Nội, 28% tại TP.HCM và 33% tại các khu vực khác. Đồng thời, lượng tin rao bán đất nền cũng ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt, phản ánh thị trường nhà đất đang “hạ nhiệt” nhanh chóng.

Nguyên nhân chính của sự thay đổi này nằm ở tâm lý thận trọng của cả người mua và người bán khi các yếu tố chi phí nắm giữ gia tăng, tính thanh khoản thấp và rủi ro chính sách khiến nhiều nhà đầu tư dè dặt. Đặc biệt, những thông tin mới về việc siết chặt thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản và điều chỉnh từ các bộ luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, đang làm xáo trộn chiến lược của nhà đầu tư ngắn hạn.

Đất nền hiện tại đang đối mặt với sức ép từ chính kỳ vọng trước đó của nhà đầu tư, dẫn đến tình trạng mắc kẹt và mất thanh khoản tại nhiều khu vực. Trong khi đó, phân khúc chung cư ghi nhận sự vươn lên mạnh mẽ cả về nguồn cung và mức giá. Tại Hà Nội, giá chung cư trung bình hiện đã đạt 70 triệu đồng/m², tăng mạnh so với mức 38 triệu đồng/m² của năm 2023.

Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang phân hóa rõ rệt và chung cư đang trở thành kênh trú ẩn hấp dẫn cho dòng tiền đầu tư, không chỉ bởi kỳ vọng tăng giá mà còn nhờ khả năng khai thác dòng tiền ổn định từ cho thuê và đáp ứng nhu cầu thực của người mua để ở.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan, cho rằng sự vươn lên của phân khúc chung cư phản ánh sự chuyển dịch hành vi của nhà đầu tư từ đầu cơ sang đầu tư bền vững. “Tâm lý đầu tư ngắn hạn đang suy yếu rõ rệt, đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng lành mạnh hơn.”

Nhiều nhà đầu tư cá nhân, trong đó có ông Đỗ Quang Tuấn, đã từng trải qua những “đau thương” từ giai đoạn lướt sóng trước đây và giờ đây đã thay đổi tư duy, tập trung vào đầu tư bất động sản có khả năng khai thác cho thuê hoặc sử dụng ngay.

Thị trường bất động sản không còn là “miền đất hứa” cho mọi nhà đầu tư. Những thay đổi trong chính sách thuế và luật pháp đang góp phần làm rõ ranh giới giữa đầu tư bài bản và đầu cơ ngắn hạn.

Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) và các luật mới như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đã bổ sung nhiều quy định chặt chẽ về chuyển nhượng, sở hữu và khai thác bất động sản.

Chia sẻ với báo giới, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn “tái định hình”, nơi các nhà đầu tư cá nhân buộc phải “bước chậm lại để đi xa hơn”. Theo ông Chánh, thời kỳ kiếm tiền nhanh nhờ “lướt sóng” đã qua, thay vào đó, chiến lược đầu tư dài hạn, nghiên cứu kỹ thị trường, lựa chọn sản phẩm phù hợp với dòng tiền và nhu cầu thực mới là cách tiếp cận đúng đắn trong bối cảnh hiện nay.

Sự dịch chuyển từ đất nền sang chung cư, từ đầu tư ngắn hạn sang dài hạn, không chỉ là phản ứng tức thời trước các biến động, mà còn là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước “trong sạch” hơn. Thị trường đang đòi hỏi tầm nhìn, kiến thức và sự chuẩn bị kỹ lưỡng từ các nhà đầu tư.

Giá vàng thế giới hiện tại đang trên đà tăng mạnh mẽ, tuy nhiên các chuyên gia phân tích thị trường cho rằng có khả năng giá kim loại quý này sẽ quay trở về mức thấp hơn. Điều này có thể dẫn đến lợi nhuận từ việc mua vàng sẽ giảm đi đáng kể.

Trên thị trường quốc tế, vào ngày 23-7, giá vàng đã tăng vọt lên mức 3.425 USD/ounce, tương đương khoảng 109 triệu đồng/lượng. So với đầu tuần, giá vàng đã tăng hơn 2 triệu đồng/lượng. Giới phân tích cho rằng sự tăng giá này có thể được giải thích bằng việc đồng USD suy yếu và sự sụt giảm lợi suất trái phiếu. Những yếu tố này phản ánh kỳ vọng về việc điều chỉnh chính sách tiền tệ và những trở ngại kinh tế sắp tới, từ đó làm tăng sức hấp dẫn của vàng.

Bên cạnh đó, hoạt động mua vào của các ngân hàng trung ương và nhu cầu trú ẩn an toàn cũng là những yếu tố hỗ trợ cho giá vàng tăng. Những diễn biến gần đây trong chính sách thương mại đã ảnh hưởng đến tâm lý thị trường. Việc Tổng thống Trump đe dọa áp thuế đối với hầu hết các đối tác thương mại của Mỹ nếu không có thỏa thuận thương mại trước ngày 1-8 đã tạo ra sự không chắc chắn trong thương mại toàn cầu.

Thông tin mới về việc áp thuế với một số nước như Indonesia, Philippines và Nhật Bản với mức thuế không quá cao đã phần nào làm giảm lo ngại này. Khi tính bất định về thuế quan giảm xuống, giá vàng có thể mất đà tăng.

Trong thời gian tới, thị trường sẽ tập trung vào cuộc họp chính sách tiền tệ của Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) vào tuần tới. Fed được kỳ vọng sẽ giữ nguyên lãi suất, vì vậy giá vàng khó có thể tạo ra bước đột phá lớn trong ngắn hạn.

Theo Gold Price, người mua vàng cần theo dõi sát diễn biến thị trường để có giao dịch phù hợp. Hiện tại, người mua vàng dài hạn vẫn đang có lãi. Cụ thể, người mua và nắm giữ vàng trong 1 tháng qua đang lãi 74 USD/ounce, tương đương khoảng 2,4 triệu đồng/lượng; người mua và nắm giữ trong 6 tháng qua đang lãi 620 USD/ounce, tương đương khoảng 20 triệu đồng/lượng.

Như vậy, mặc dù giá vàng đang trên đà tăng, nhà đầu tư cần thận trọng và theo dõi sát sao diễn biến thị trường để tránh những rủi ro không đáng có.

Thị trường bất động sản đang trải qua một giai đoạn điều chỉnh, với phân khúc đất nền chịu ảnh hưởng đáng kể. Mức độ quan tâm đến phân khúc này đã suy giảm mạnh mẽ, phản ánh sự thay đổi trong nhu cầu và kỳ vọng của nhà đầu tư cũng như người mua.

Tại Hà Nội, theo số liệu mới nhất, lượng tìm kiếm đất nền đã giảm 47% so với đầu năm nay. Sự sụt giảm này cho thấy sự thận trọng của thị trường trong bối cảnh có nhiều biến động. Tuy nhiên, không phải tất cả các khu vực đều chịu chung số phận. Các tỉnh và thành phố được hưởng lợi từ việc sáp nhập địa hành chính đã ghi nhận những tín hiệu tích cực, cho thấy tiềm năng phát triển và sức hút mới.

Việc sáp nhập các địa phương không chỉ mở ra cơ hội cho việc phát triển hạ tầng mà còn tạo ra những khu vực có tiềm năng tăng trưởng kinh tế và dân cư. Điều này đã thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư và người mua, những người đang tìm kiếm cơ hội lâu dài. Tại những khu vực này, sự gia tăng trong tìm kiếm và giao dịch bất động sản đã thể hiện sự kỳ vọng vào tương lai.

Các chuyên gia dự báo rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trải qua quá trình điều chỉnh và phân hóa. Trong khi phân khúc đất nền tại một số khu vực trọng điểm có dấu hiệu chững lại, thì các khu vực hưởng lợi từ sáp nhập và có kế hoạch phát triển hạ tầng sẽ tiếp tục là điểm sáng. Sự phân hóa này yêu cầu nhà đầu tư và người mua cần có cái nhìn tổng quan và phân tích kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định.

Trong bối cảnh hiện nay, việc tìm hiểu kỹ về thị trường và các yếu tố liên quan như quy hoạch, hạ tầng, và tiềm năng phát triển là chìa khóa để đưa ra quyết định đầu tư thông minh. Đồng thời, các chính sách hỗ trợ từ chính phủ và sự nỗ lực của các địa phương trong việc cải thiện môi trường đầu tư cũng sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn chuyển mình, với những cơ hội và thách thức đan xen. Việc theo dõi sát sao các diễn biến và có những quyết định sáng suốt sẽ giúp các bên liên quan có thể tận dụng tối đa cơ hội trong thời gian tới.