Luat Đat đai 2024, co hiêu lực từ ngày 1/7, đa thê hiện tinh thân cai cach, đưa giá đât sat thi trương hơn, đam bao quyên lơi ngươi bi thu hôi đât. Tuy nhiên, Luât Đat đai 2024 cung đang lô ra nhiêu bât câp anh hương đên ngươi dân, doanh nghiêp. Đê tháo gơ vướn mác, nhiêm vu câp bách la nghiên cưu, sửa đổi đê phát huy tôi đa hiêu quả đât dai, sơm trinh Ban Châp hành Trung ương cho y kiến.

Một trong những điêm bât câp la bang giá đât mơi đa tăng cao, khiến ngươi dân phai ‘ganh’ khoan tai chinh lơn khi chuyên đổi mục đích sư dung đât. Tai TP.HCM, nhiêu xa, phường co giá đât tăng manh, cao gấp hang chục lần so vơi bang giá đât cũ. Điêu này khiến không it ngươi dân phai tam ngừng chuyên đổi mục đích sư dung đât tư đât nông nghiêp lên đât thô cư.

Lãnh đạo môt tâp đoan bât đông san tai TP.HCM cho biết bang giá đât tăng cao la môt vân đê lơn khi thực thi luat mơi. Điêu này khiến cho cả ngươi dân co nhu cầu chuyên đổi mục đích sư dung đât lắn doanh nghiêp cũng gặp khó bởi moi chi phi liên quan đên đât đai đều tinh vào giá nhà.

Ông Đặng Hồng Anh, chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, cho rằng sự chậm trê trong tinh tiên sư dụng đât không liên quan đên năng lực tai chinh hay ý chí của doanh nghiêp, mà la do thủ tục hành chính kéo dài. ‘Đối với các trường hợp doanh nghiêp bi ảnh hưởng do việc chậm trê trong công tác định giá và tinh tiên sư dụng đât của cơ quan chức năng, khoản thu bổ sung nay cần được hủy bỏ hoàn toàn. Tuy nhiên để bỏ khoản thu bổ sung nay, bên cạnh sửa đổi trong nghị định 103, cần thiết điều chỉnh trong Luật Đất đai bởi nội dung nay quy định trong điều 257 của luật’, ông Anh đề xuất.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng Luật Đất đai 2024 chưa thể hiện hết tinh thân nghiêm quyết 18, đặc biệt chính sách tai chinh đất đai quá mờ nhạt. ‘Sửa Luật Đất đai vừa rồi được thực hiện rất công phu, mất nhiều thời gian nhưng còn nhiều điểm không phù hợp với nghiêm quyết 18 của Trung ương. Dường như luật chỉ ‘lướt qua’ nghiêm quyết nhưng chưa phản ánh đúng tinh thân, bản chất nghiêm quyết. Nội dung nghiêm quyết đặt ra các định hướng chính sách rất đúng nhưng Luật Đất đai 2024 lại chưa thể hiện được’, ông Võ khẳng định.

Chính phủ vừa qua đả chỉ ra 4 vướn mác chính trong chính sách, pháp luật về đất đai. Đó là chính sách, pháp luật về đất đai chưa phù hợp với chủ trương tổ chức lại chính quyền địa phương hai cấp, chưa đáp ưng được đẩy đủ yêu cầu phát triển của đất nước trong giai đoạn mới; chính sách thu hồi đất vẫn phân biệt giữa dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư công và dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư tư; chính sách đổi mới về tài chính đất đai theo tinh thân nghiêm quyết số 18 chưa được thể chế hóa đẩy đủ.

Luật Đất đai 2024 ghi nhận nhiều hiệu ứng tích cực. Tai TP.HCM, môt trong những điểm sáng khi thi hành Luật Đất đai 2024 là khâu định giá đất được khơi thông, doanh nghiêp hoàn thành nghia vụ tai chinh để dự án được triển khai và ngươi dân cũng được cấp sổ hồng. Thống kê từ Sở Nông nghiêp và Môi trường TP.HCM cho thấy trong sáu tháng đầu năm 2025, tổng nguồn thu ngân sách ước đạt hơn 65.319 tỉ đồng.

Sửa đổi Luật Đất đai – một đạo luật có ảnh hưởng sâu rộng đến hàng triệu người dân và hàng trăm tỷ USD đầu tư, đòi hỏi một mục tiêu tối thượng rõ ràng. Điều này đã được Trung ương Đảng chỉ rõ: đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, cần được quản lý minh bạch để đảm bảo lợi ích chung của toàn dân. Đất đai không thể là ‘sân chơi’ của đầu cơ hay công cụ tận thu ngân sách.

Một trong những điểm yếu của Luật Đất đai 2013 là cơ chế khung giá đất, dẫn đến giá đất do Nhà nước quy định thường chỉ bằng 20-30% giá thị trường. Điều này đã gây ra hơn 80% đơn thư khiếu nại đất đai. Luật mới cần có hướng giải quyết để bảng giá đất do địa phương xây dựng sát với giá thị trường, nhưng cần tránh việc lấy giá sốt đất làm cơ sở.

Chính sách tài chính đất đai cũng cần được xem xét lại. Việc truy thu bổ sung 5,4%/năm đối với tiền sử dụng đất chưa nộp đang khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn. Với hơn 2.887 dự án vướng mắc liên quan đất đai, tổng vốn hơn 235 tỷ USD, việc áp mức truy thu như trên có thể dẫn đến những hệ lụy lớn.

Ngân sách có thể bội thu từ đất đai, nhưng nếu đất đai chỉ phục vụ mục đích này, thì lợi ích kinh tế đó là ngắn hạn và thiếu bền vững. Giá đất cần được tiếp cận từ góc độ công lý, đảm bảo không để Nhà nước thất thu thuế, không làm doanh nghiệp mất khả năng sinh lời, và không để người dân mất cơ hội có nhà.

Thay vì thu truy thu, nên đánh thuế lũy tiến vào sở hữu đất đai. Doanh nghiệp đề nghị bỏ quy định truy thu 5,4% trong lần sửa đổi sắp tới của Nghị định 103. Điều này có thể giải phóng hàng trăm dự án và khơi thông hàng tỷ USD.

Sửa Luật Đất đai không thể chỉ là bản vá. Đây là lúc cần tái thiết toàn diện hệ thống quản trị đất đai, với triết lý cốt lõi là đất đai phục vụ phát triển công bằng, bền vững và vì lợi ích chung của toàn dân.