Quý IV/2025, giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM sau sáp nhập đã tăng mạnh từ 9% đến 13% so với quý trước, theo báo cáo của One Mount Group.

Tổng quan tăng giá Q4/2025

Trong ba tháng cuối năm 2025, thị trường căn hộ TP HCM ghi nhận mức tăng đáng chú ý. Trung tâm thành phố đạt mức giá trung bình 103 triệu đồng/m², tăng gần 9% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm 2024. Đặc biệt, các dự án cao cấp tại khu vực trung tâm đã đưa giá lên mức 180‑200 triệu đồng/m², tạo hiệu ứng lan tỏa lên các khu vực lân cận.

Động lực tăng giá tại Bình Dương (cũ)

Bình Dương dẫn đầu tốc độ tăng giá chung cư tại TP HCM với mức trung bình 52 triệu đồng/m², tăng 13% so với quý trước và 26% so với cùng kỳ 2024. Nguồn cung mới ở Dĩ An, Thuận An nhanh chóng neo giá 50‑70 triệu đồng/m², góp phần nâng mặt bằng giá chung cư trong khu vực.

Theo DKRA Consulting, khu Đông (gồm Thủ Đức và Bình Dương cũ) tăng 20‑28% so với cùng kỳ, trong khi toàn thành phố tăng 4‑16%. Bình Dương hiện chiếm hơn 53% tổng nguồn cung căn hộ mở bán tại miền Nam, với khoảng 15.370 căn.

Dự án mới và mức giá neo

Đa số dự án mới như Landmark Bình Dương, Green Skyline, A&T Saigon Riverside, The Gió đang neo giá 55‑65 triệu đồng/m². Ngược lại, các dự án dưới 40 triệu đồng/m² chỉ còn ít ỏi, không đủ duy trì mặt bằng giá ổn định cho khu vực.

Nhận định của chuyên gia

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, cho rằng thị trường căn hộ TP HCM và Bình Dương đang bước vào giai đoạn phân hoá rõ nét. Các dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến hoàn thành trong năm 2026 sẽ là “đầu tàu” thiết lập các mức giá mới, tái định vị giá trị cho cả khu trung tâm và các vùng vừa sáp nhập.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, nhấn mạnh rằng việc Bình Dương chuyển từ vai trò vệ tinh công nghiệp sang một phần của không gian đô thị mở rộng là yếu tố then chốt. Các dự án hạ tầng liên vùng – cao tốc, vành đai, metro – đã kích thích thị trường phản ứng sớm, đẩy giá lên trước tiến độ thực tế.

Phan Đình Phúc, CEO Seenee, lưu ý rằng phân khúc căn hộ 2‑4 tỷ đồng (tổng giá) vẫn là nhóm bền vững nhất nhờ tốc độ tiêu thụ ổn định và thanh khoản thứ cấp rõ rệt. Tuy nhiên, các khu đô thị quy mô lớn đang bắt đầu chững lại khi nguồn cung tăng nhanh.

Dự báo nguồn cung 2026

Theo One Mount Group, năm 2026 thị trường căn hộ TP HCM sau sáp nhập sẽ có khoảng 32.000 sản phẩm mở bán mới. Gần một nửa nguồn cung sẽ đến trung tâm TP HCM, phần còn lại chủ yếu đến từ Bình Dương, với đa số dự án tập trung vào phân khúc trung và cao cấp.

Rủi ro và cơ hội

Áp lực lãi suất cao và chính sách tín dụng thận trọng vẫn là thách thức lớn, làm hẹp khả năng tiếp cận vốn của người mua. Nếu giá tăng nhanh hơn thu nhập thực, thanh khoản có thể suy yếu, đặc biệt ở các khu đô thị ven thành phố.

Để nắm bắt cơ hội, nhà đầu tư nên tập trung vào các dự án có vị trí hạ tầng ưu tiên, giá neo hợp lý và tiềm năng tăng giá dài hạn.

Phương Uyên