Bạn đang cân nhắc việc tính thuế cho khoản cho thuê nhà trọ đạt 600 triệu đồng/năm? Từ ngày 1/1/2026, luật thuế Việt Nam có những thay đổi quan trọng về ngưỡng miễn thuế PIT và VAT cho cá nhân cho thuê bất động sản. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết cách xác định nghĩa vụ thuế, giúp bạn tránh rủi ro và tối ưu chi phí.

1. Quy định mới về thuế thu nhập cá nhân (PIT) và thuế giá trị gia tăng (VAT) cho thuê nhà ở

Theo Thông tư 111/2025/TT-BTC và Nghị định 125/2025/NĐ-CP, hiệu lực từ 1/1/2026, cá nhân cho thuê nhà ở, phòng trọ sẽ được áp dụng các ngưỡng sau:

• Doanh thu ≤ 500 triệu đồng/năm: Miễn nộp thuế thu nhập cá nhân và không bắt buộc đăng ký thuế GTGT.
• Doanh thu > 500 triệu đồng/năm: Phải khai báo và nộp PIT theo biểu thuế lũy tiến, đồng thời đăng ký và nộp VAT nếu không thuộc các trường hợp miễn thuế GTGT.

2. Cách tính thuế thu nhập cá nhân (PIT) cho cá nhân cho thuê nhà trọ

2.1. Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế = Doanh thu thực tế – Chi phí hợp lý (giá trị khấu hao tài sản, chi phí bảo trì, phí quản lý, …). Theo quy định, người cho thuê có thể trừ 30% doanh thu làm chi phí hợp lý tối đa, nhưng không vượt quá 200 triệu đồng/năm.

2.2. Biểu thuế lũy tiến

Áp dụng biểu thuế lũy tiến 7 bậc cho thu nhập tính trên:

3. Cách tính thuế giá trị gia tăng (VAT) cho thuê nhà ở

Cho thuê nhà ở, phòng trọ không thuộc danh mục “dịch vụ cho thuê bất động sản thương mại” nên được áp dụng mức thuế suất 0% (VAT miễn thuế) nếu đáp ứng một trong các điều kiện sau:

• Đối tượng là cá nhân, không đăng ký kinh doanh.
• Doanh thu hàng năm không vượt quá 500 triệu đồng.

Trong trường hợp doanh thu > 500 triệu đồng, người cho thuê phải đăng ký thuế GTGT và áp dụng mức thuế suất 10% (theo quy định chung cho dịch vụ cho thuê bất động sản). Tuy nhiên, nếu người cho thuê là cá nhân và không hoạt động kinh doanh thường xuyên, cơ quan thuế có thể cho phép áp dụng thuế suất 0% dựa trên quyết định riêng.

4. Ví dụ thực tế: Tính thuế cho doanh thu 600 triệu đồng/năm

Bước 1: Xác định chi phí hợp lý

Giả sử chi phí bảo trì, khấu hao và các chi phí liên quan thực tế là 150 triệu đồng. Theo quy định, chi phí tối đa được trừ là 30% doanh thu = 180 triệu đồng, vì 150 < 180, nên chi phí hợp lý = 150 triệu đồng.

Bước 2: Tính thu nhập chịu thuế PIT

Thu nhập chịu thuế = 600 – 150 = 450 triệu đồng.

Bước 3: Áp dụng biểu thuế lũy tiến

Thuế PIT được tính như sau:

• 0 – 60 triệu: 60 × 5% = 3 triệu
• 60 – 120 triệu: 60 × 10% = 6 triệu
• 120 – 210 triệu: 90 × 15% = 13,5 triệu
• 210 – 384 triệu: 174 × 20% = 34,8 triệu
• 384 – 450 triệu: 66 × 25% = 16,5 triệu

Tổng thuế PIT phải nộp = 3 + 6 + 13,5 + 34,8 + 16,5 ≈ 73,8 triệu đồng.

Bước 4: Tính thuế GTGT

Vì doanh thu > 500 triệu đồng, bạn phải đăng ký VAT và áp dụng mức 10% trên doanh thu (không trừ thuế đầu vào vì dịch vụ cho thuê nhà ở không được khấu trừ). Thuế GTGT = 600 × 10% = 60 triệu đồng.

5. Lưu ý quan trọng và lời khuyên cho người cho thuê

• Đăng ký mã số thuế ngay khi doanh thu dự kiến vượt 500 triệu đồng để tránh phạt chậm nộp.
• Sử dụng phần mềm kế toán hoặc bảng tính chi tiết để ghi nhận tất cả thu nhập và chi phí, giúp bạn chứng minh chi phí hợp lý khi kê khai.
• Kiểm tra lại quyết định miễn thuế GTGT của cơ quan thuế nếu bạn cho rằng dịch vụ của mình thuộc “cho thuê nhà ở” chứ không phải “cho thuê bất động sản thương mại”.
• Tham khảo các văn bản pháp luật mới nhất (Thông tư 111/2025, Nghị định 125/2025) để cập nhật thay đổi.

Việc nắm rõ quy định và tính toán chính xác sẽ giúp bạn giảm thiểu rủi ro pháp lý, đồng thời tối ưu chi phí thuế.

Bạn có câu hỏi nào khác về thuế cho thuê nhà? Hãy để lại bình luận hoặc liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết.

Độc giả Thu Ba